Guía práctica para afectados — Oulego Abogados y Consultores
La reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1650/2025, de 18 de noviembre, supone la confirmación de la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto a la prescripción de las reclamaciones de gastos hipotecarios. El Tribunal ha confirmado que el plazo de los 5 años empieza en el momento en que se declara nula la cláusula de gastos en una sentencia firme.
👉 Esto significa que miles de consumidores aún pueden reclamar sus gastos hipotecarios, incluso aunque la hipoteca se firmara hace más de 15 o 20 años.
1. ¿Qué ha dicho exactamente el Tribunal Supremo?
En el caso analizado, el Tribunal Supremo estima el recurso del consumidor y revoca la sentencia de la Audiencia Provincial, que había declarado prescrita la reclamación al interpretar que el plazo debía computarse desde el último pago de gastos.
El Supremo aplica el criterio fijado en la Sentencia de Pleno 857/2024, según la cual:
“Salvo que el banco pruebe que el consumidor conocía antes la abusividad de la cláusula, el plazo de prescripción de la acción de restitución comienza en la fecha de firmeza de la sentencia que declara nula la cláusula de gastos.”
Este criterio armoniza la jurisprudencia española con el TJUE (16 de julio de 2020) en materia de cláusulas abusivas.
2. ¿Qué implica esta sentencia para los consumidores?
✔ Puedes reclamar aunque tu hipoteca sea muy antigua
El plazo ya no se calcula desde la fecha en que abonaste los gastos, sino desde la sentencia de nulidad en tu caso concreto.
✔ El plazo de 5 años empieza cuando tu sentencia es firme
El plazo para reclamar la devolución solo empieza cuando:
- Presentas demanda pidiendo que se declare nula la cláusula de gastos.
- El juzgado dicta sentencia declarando la nulidad.
- Esa sentencia se vuelve firme.
✔ Si nunca has demandado, aún estás a tiempo
Si no existe todavía una sentencia de nulidad en tu caso, el plazo no ha comenzado, por lo que todavía puedes reclamar.
3. ¿Qué cantidades se pueden recuperar?
En el caso analizado, la sentencia obligaba al banco a devolver:
- Gastos de notaría
- Gastos de registro
- Gastos de gestoría
- Comisión de apertura
Todo ello con intereses desde la fecha de cada pago hasta su devolución completa.
4. ¿Por qué el Tribunal fija este criterio?
El Tribunal Supremo entiende que:
- Un consumidor medio no puede conocer por sí mismo que una cláusula es abusiva.
- No es razonable que el plazo empiece antes de que exista una sentencia clara que declare la nulidad.
- Adelantar el plazo a la fecha de los pagos beneficiaría injustamente al banco.
Por eso, en coherencia con la normativa europea y la jurisprudencia del TJUE, el plazo debe comenzar cuando se produce la sentencia de nulidad.
5. Conclusión: aún puedes reclamar tus gastos hipotecarios
Con esta sentencia, el Tribunal Supremo deja claro que:
- No importa cuándo firmaste tu hipoteca.
- No importa si los gastos los abonaste hace más de 5, 10 o 20 años.
- Lo importante es obtener la nulidad de la cláusula.
Muchos consumidores pueden recuperar entre 800 y 1.500 euros, dependiendo del préstamo y de las facturas aportadas.
6. Consúltanos tu caso: documentación necesaria para estudiar tu reclamación
En Oulego Abogados y Consultores revisamos tu caso de forma detallada y personalizada. Para hacerlo, necesitamos que nos envíes la siguiente documentación:
Documentación necesaria
1. Escritura de préstamo hipotecario
Documento esencial que contiene la cláusula de gastos y, en su caso, la comisión de apertura.
2. Factura de gestoría
Es el documento donde aparecen detallados los gastos de notaría, registro e impuestos.
3. Factura de tasación
Indispensable para comprobar si el coste fue repercutido indebidamente.
4. Facturas de notaría
Incluye los gastos de otorgamiento de la escritura hipotecaria y posibles modificaciones posteriores.
5. Facturas del Registro de la Propiedad
Coste de la inscripción de la hipoteca.
6. Reclamación previa al banco (si existe)
Si ya reclamaste al banco, envíanos:
- Copia de la reclamación
- Respuesta del banco
- Comunicaciones previas
7. Oulego Abogados y Consultores: expertos en derecho bancario
En nuestro despacho:
- Revisamos tu caso sin compromiso inicial.
- Calculamos cuánto puedes recuperar según la última jurisprudencia del Tribunal Supremo.
- Reclamamos extrajudicial y judicialmente si es necesario.
- Te acompañamos durante todo el proceso.
Estamos a tu disposición para ayudarte a recuperar lo que es tuyo.
